CTTĐT - Sáng 3/11, đồng chí Đỗ Đức Duy - Ủy viên BCH Trung ương Đảng, Bí thư Tỉnh ủy, Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Yên Bái đã có nhiều ý kiến phát biểu và kiến nghị về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Cổng Thông tin điện tử tỉnh Yên Bái trân trọng giới thiệu toàn bộ nội dung ý kiến như sau:
Đồng chí Đỗ Đức Duy - Ủy viên BCH Trung ương Đảng, Bí thư Tỉnh ủy, Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Yên Bái phát biểu tại Tổ
Nội dung ý kiến phát biểu:
Nhóm vấn đề thứ nhất là quy định về áp dụng pháp luật. Khi có các quy định khác nhau giữa các luật thì áp dụng quy định của Luật đất đai.
Tôi cho rằng cần cân nhắc kỹ lưỡng quy định này, không nên coi Luật Đất đai là bộ luật gốc mà là một bộ luật chuyên ngành nhưng là bộ luật chuyên ngành lớn có liên quan tới nhiều bộ luật khác. Do đó cần rà soát để bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Đất đai với các luật khác có liên quan. Đối với những nội dung mới điều chỉnh trong Luật Đất đai có tác động đến các luật khác, đề nghị đồng thời bổ sung thêm các điều trong luật này để sửa các luật chuyên ngành khác.
Ví dụ như Luật về quy hoạch xây dựng, đấu thầu nhà ở, kinh doanh bất động sản, lâm nghiệp hay là Luật ngân sách như đại biểu Nguyễn Thành Trung có đề cập. Trường hợp có những vấn đề còn có cách hiểu khác nhau thì giao cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích Luật Đất đai để bảo đảm thực hiện thống nhất với các luật khác bởi vì tôi nghĩ rằng dù chúng ta làm kỹ tới đâu thì vẫn có thể có những vấn đề vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện luật này.
Đồng thời với đó, tôi đề nghị cần tách bạch các chính sách liên quan đến đất đai theo hướng là quy định các chính sách có liên quan đến đất đai theo các bộ luật điều chỉnh các loại chính sách đó mà không nên lồng ghép quy định trong Luật đất đai. Ví dụ như chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở đối với người có công hay chính sách về việc giao đất không thu tiền sử dụng đất trong trường hợp xã hội hóa, các dịch vụ sự nghiệp công… khi chúng ta đưa vào quy định trong Luật đất đai thì dẫn đến méo mó về thị trường đất đai trong nhiều trường hợp dẫn đến những bất cập, thậm chí mâu thuẫn và xung đột lợi ích rất lớn trong xã hội mà rất khó giải quyết.
Nhóm vấn đề thứ hai, liên quan đến lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tôi đồng tình cao với cơ quan soạn thảo về nguyên tắc hệ thống, thời gian, cách thức tổ chức thực hiện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, tôi đề nghị cân nhắc một số nội dung:
Điểm thứ nhất, đó là trong dự thảo luật yêu cầu quy hoạch sử dụng đất thể hiện đến từng thửa đất và trong quy hoạch, kế hoạch phải xác định quy mô địa điểm công trình, dự án cấp quốc gia và cấp tỉnh sử dụng đất vào các mục đích quy định. Tôi cho rằng quy định này là không khả thi trong quá trình áp dụng, nhất là đối với các tỉnh miền núi.
Bởi lẽ, việc thể hiện đến từng thửa đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là rất khó thực hiện, đối với các địa phương miền núi khi chưa hoàn thành xong công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính chính quy phủ kín diện tích đất và xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai.
Thực tế một số công trình, dự án phát triển hạ tầng, nhất là các công trình theo tuyến chỉ mang tính chất định hướng nên rất khó khăn trong việc xác định và thể hiện thông tin chi tiết đến từng thửa đất. Những thông tin này chỉ có thể có được khi khảo sát thực tế, thiết kế hay là lập báo cáo kinh tế kỹ thuật. Thậm chí trong nhiều trường hợp khi thi công một tuyến đường giao thông ở địa bàn miền núi còn phải điều chỉnh hướng tuyến trong quá trình thi công. Như vậy chưa thể hiện thông tin chi tiết đến từng thửa đất trong quy hoạch.
Hơn nữa, tại thời điểm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng chưa thể liệt kê chi tiết quy mô, địa điểm công trình của các dự án cấp quốc gia và cấp tỉnh được mà cơ bản chỉ xác định được chỉ tiêu sử dụng đất theo nhu cầu của từng ngành, từng cấp, hoặc nhóm loại hình dự án cấp quốc gia và cấp tỉnh Vì thế, tôi đề nghị cân nhắc điều chỉnh quy định này theo hướng là danh mục công trình, dự án cấp quốc gia, cấp tỉnh xác định trong quy hoạch, kế hoạch chỉ mang tính chất định hướng, có thể xem xét điều chỉnh, bổ sung trong quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật và khả năng nguồn lực; Việc liệt kê chi tiết về quy mô, địa điểm được xác định trong quá trình chuẩn bị đầu tư và quyết định chủ trương đầu tư.
Ví dụ như một số dự án trọng điểm quốc gia, chẳng hạn như cao tốc Bắc Nam phía Đông thì kể cả khi trình Quốc hội phê duyệt chủ trương đầu tư cũng chưa thể xác định được chi tiết vị trí, quy mô diện tích cần chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu bây giờ luật quy định phải xác định ngay trong quy hoạch sử dụng đất thì rất khó khả thi.
Điểm thứ hai, có quy định trong quá trình tổ chức thực hiện có thể điều chỉnh về quy mô, địa điểm và số lượng dự án, công trình hoặc nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhưng không làm thay đổi về chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất và khu vực sử dụng đất theo chức năng trong quy hoạch sử dụng đất
Tôi cho rằng quy định này là phù hợp và bảo đảm tính linh hoạt trong thực hiện. Tuy nhiên, tôi đề nghị cần nghiên cứu quy định thêm việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch sử dụng đất theo từng khu vực chức năng (giống như điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng) nhưng không làm thay đổi về chỉ tiêu sử dụng đất để linh hoạt trong quá trình tổ chức thực hiện cho cả giai đoạn quy hoạch mà không nhất thiết phải chờ đến kỳ quy hoạch mới được điều chỉnh.
Chẳng hạn như trên địa bàn một phường với chỉ tiêu sử dụng đất cho các loại đất bao gồm đất đô thị, đất cho các công trình thương mại, dịch vụ, đất cho công trình giao thông, văn hóa, giáo dục. Hiện nay theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị có thể điều chỉnh cục bộ, tức là thay đổi vị trí, quy mô một số công trình nhưng tổng thể chức năng chung của đô thị thì không thay đổi. Tôi cho rằng cũng nên quy định theo hướng là có thể điều chỉnh cục bộ quy hoạch sử dụng phù hợp thống nhất với quy hoạch đô thị, miễn sao vẫn phải đảm bảo tổng chỉ tiêu cho các loại đất phải được bảo đảm trong kỳ quy hoạch thì như thế sẽ linh hoạt và dễ thực hiện hơn.
Nhóm vấn đề thứ ba, liên quan đến thu hồi đất. Điều thứ nhất, tôi đồng tình với cơ quan soạn thảo về danh mục cũng như căn cứ thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, cần giải thích rõ thêm từ ngữ “dự án đô thị”, đây là một khái niệm mới; hoặc có thể thay bằng cụm từ như “dự án khu đô thị, dự án khu dân cư, dự án nhà ở” hiện nay đã được định nghĩa và luật hóa trong các luật chuyên ngành khác.
Mặt khác, cụm từ “dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư theo hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông theo quy hoạch” thì cũng cần có cách hiểu rõ ràng, thống nhất, vì thực tế các dự án theo danh mục này cũng đã bao hàm đầy đủ các danh mục như “dự án khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án thương mại dịch vụ”.
Thứ hai, quy định về hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất, tôi đề nghị trình bày rõ hơn trong dự thảo đó là “Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư trừ trường hợp tái định cư tại chỗ, hoặc người có đất bị thu hồi, đồng ý nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở hoặc người có đất bị thu hồi, đồng ý thu hồi đất trước khi bố trí tái định cư”.
Tôi cho quy định như vậy sẽ mở và thuận lợi hơn. Hiện nay trên thực tế ở các địa phương, ví dụ khi thực hiện thu hồi đất để xây dựng một tuyến đường giao thông trong đó có đất ở cần bố trí tái định cư, quá trình thu hồi đất để thực hiện dự án tái định cư cũng bám theo tuyến đường và đó được thực hiện đồng thời với việc thu hồi đất để thực hiện tuyến đường. Nếu như phải làm khu tái định cư trước thì sẽ rất khó khăn, trong nhiều trường hợp không khả thi.
Cho nên trong một số trường hợp chính quyền các địa phương đã thỏa thuận với người dân theo hướng là người dân đồng thuận cho thu hồi đất mà chưa có giao đất tái định cư và hỗ trợ người dân tiền đi thuê nhà cho đến khi ra được giao đất tái định cư theo phương án này vừa thuận lợi cho quá trình thực hiện dự án và cũng thuận lợi cho người dân sống trong thời gian chờ giao đất tái định cư.
Trường hợp quy định bắt buộc phải có khu tái định cư rồi mới thực hiện thu hồi đất thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thực hiện ổn định. Điểm thứ ba, về nguyên tắc bồi thường về đất theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường, tôi nhận thấy quy định như vậy đã tạo sự linh hoạt và bảo đảm việc bồi thường phù hợp với nhu cầu của người có đất bị thu hồi, điều kiện cụ thể của các địa phương. Tuy nhiên, cần được đánh giá tác động kỹ lưỡng hơn đối với chính sách này để bảo đảm việc bồi thường bằng đất khác vì mục đích sử dụng với loại đất thu hồi phải có giá trị tương đương với đất thu hồi để bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi. Theo đó, có thể quy định theo hướng thu hồi đất nông nghiệp thì bồi thường bằng đất trong nhóm đất nông nghiệp. thu hồi đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ thì bồi thường bằng đất trong nhóm đất phi nông nghiệp, như vậy sẽ linh hoạt và thuận lợi hơn.
Điểm thứ tư, về giá đất khi Nhà nước thu hồi đất, tôi đồng tình với nhiều ý kiến các đại biểu phát biểu trước tôi cho rằng nên thống nhất quan điểm đó là nguyên tắc một giá và sát với giá thị trường dù rằng là Nhà nước đứng ra thu hồi đất hay có giao cho doanh nghiệp thỏa thuận với người dân để thực hiện thu hồi đất thì vẫn phải bảo đảm kiểm soát giá của Nhà nước. Thực tế hiện nay nhiều ý kiến cho rằng khi doanh nghiệp thỏa thuận với người dân thì quyền lợi của người dân sẽ được tăng lên và quyền lợi của doanh nghiệp giảm xuống. Thực tế trong trường hợp này thì đúng là quyền lợi người dân có thể được tăng lên nhưng quyền lợi của doanh nghiệp không thay đổi vì quyền lợi của Nhà nước sẽ giảm xuống bởi vì chi phí để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cuối cùng vẫn là Nhà nước chi trả khấu trừ và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.
Như vậy, vấn đề quan trọng nhất trong việc thu hồi đất, tôi đồng ý với các ý kiến của nhiều đại biểu đó là vấn đề giá đất khi thu hồi. Có thể phân biệt ra 2 loại giá một là giá đất khi Nhà nước thu hồi để thực hiện các dự án mục đích phục vụ lợi ích công cộng thì tính theo bảng giá khi thực hiện các dự án về thương mại có tạo ra giá trị gia tăng thì tính theo giá thị trường nhưng Nhà nước vẫn phải kiểm soát giá này, kể cả trong trường hợp doanh nghiệp có thể thỏa thuận với người dân với giá đền bù cao hơn giá nhà nước quy định thì Nhà nước cũng chỉ khấu trừ nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp tương đương với giá mà Nhà nước chấp nhận, chứ không phải doanh nghiệp thỏa thuận giá nào thì nhà nước chấp thuận giá đó, làm sai lệch về thị trường giá đất.
Điểm nữa rất quan trọng đó là giá trị gia tăng từ đất được phân phối như thế nào?
Tôi cho rằng vấn đề này phải là sự quản lý và kiểm soát của Nhà nước để phân phối hài hòa giá trị gia tăng do thực hiện các dự án tạo ra để bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích của chủ đầu tư thực hiện dự án.
Nhóm vấn đề thứ tư liên quan đến quản lý khai thác quỹ đất thì tôi thống nhất với báo cáo thẩm tra của ủy ban Kinh tế đó là băn khoăn với quy định “Tổ chức Phát triển quỹ đất được cho các tổ chức, cá nhân thuê ngắn hạn để khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả theo quy định của Chính phủ.
Tôi cho rằng quy định này chưa thực sự phù hợp với thẩm quyền giao, cho thuê đất đã được quy định tại các điều khác của dự thảo luật dễ dẫn đến việc lợi dụng cho thuê đất theo hình thức này để tránh đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất cho nên đề nghị hết sức cân nhắc chính sách này.
Nhóm vấn đề thứ năm, liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay trong dự thảo quy định việc cho phép đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tôi cho rằng quy định này không khả thi và tiềm ẩn nguy cơ khiếu nại, khiếu kiện rất cao do chưa bảo đảm khả năng giải phóng mặt bằng để bàn giao đất cho nhà đầu tư cũng như thiếu quy định cụ thể về thời điểm tính tiền sử dụng đất. Thực tế trước đây cũng đã có giai đoạn Nhà nước thực hiện đấu giá đất khi chưa hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, sau đó khi triển khai thực hiện dự án do những vướng mắc khác nhau, không giải phóng trọn vẹn được mặt bằng hoặc giải phóng chậm muộn, cho nên người trúng đấu giá đất, khiếu kiện, đặc biệt là lúng túng trong việc xác định giá đất. Bởi vì nguyên tắc của chúng ta giao đất tại thời điểm nào thì tính giá đất tại thời điểm đó Như vậy sẽ ảnh hưởng đến việc xác định giá đất so với thời điểm đấu giá. Ngoài ra, quy định phải được 100 % người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Điểm thứ hai, việc sau khi đấu giá quyền sử dụng đất lại không cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu của công trình, hệ số sử dụng đất là chưa phù hợp với thực tiễn triển khai dự án. Ngoài ra, chưa thống nhất với việc cho phép tính lại tiền sử dụng đất chênh lệch khi được điều chỉnh quy hoạch. Vì thực tế trong chiều nhiều trường hợp địa phương chúng tôi thấy khi chúng ta đưa ra đấu giá theo một chủ trương đầu tư đã được phê duyệt trước nhưng trong quá trình thực hiện thấy chủ trương đầu tư ấy có những nội dung chưa thực sự phù hợp. Nhà đầu tư có đề nghị được điều chỉnh chủ trương đầu tư trên nguyên tắc vẫn bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhưng có điều chỉnh một số chỉ tiêu. Trong trường hợp này Nhà nước sẽ tính toán lại nghĩa vụ tài chính về đất đai thì như thế sẽ phù hợp và linh hoạt cho cả Nhà nước và cho cả nhà đầu tư.
Điểm thứ ba, cần nghiên cứu bổ sung thêm một khoản về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo từng giai đoạn của dự án đối với diện tích đã giải phóng mặt bằng để bảo đảm tiến độ thi công. Hiện nay quy định trong dự thảo luật theo hướng là phải giải phóng toàn bộ đất dự án thì mới bàn giao. Như vậy có thể thời gian kéo dài cũng gây lãng phí khi diện tích đã giải phóng được mà chưa đưa vào sử dụng Chúng tôi kiến nghị điều chỉnh theo hướng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo từng giai đoạn của dự án đối với diện tích đã giải phóng mặt bằng để bảo đảm tiến độ thi công.
Ngoài ra, về thẩm quyền quy định về giá đất, tôi đề nghị bổ sung thêm quy định UBND cấp huyện được xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm tinh thần đẩy mạnh phân cấp về việc quy định về Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất, tôi đề nghị sửa đổi theo hướng là lãnh đạo UBND tỉnh là Chủ tịch Hội đồng như hiện nay thay vì quy định là Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng. Vì trên thực tế tham gia Hội đồng đều là lãnh đạo các sở, ngành.
Vấn đề cuối cùng liên quan đến chuyển tiếp, tôi cho rằng khi áp dụng luật mới thì có rất nhiều trường hợp phải xử lý chuyển tiếp liên quan đến quy trình, thủ tục thực hiện các dự án theo Luật đất đai năm 2013, Luật đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản kể cả về thẩm quyền và về trình tự, thủ tục. Cho nên tôi đề nghị rà soát để quy định đầy đủ, chi tiết các nội dung về xử lý chuyển tiếp đối với bộ luật này để đảm bảo không ảnh hưởng đến quá trình thực hiện các dự án đang triển khai thi hành các quy định hiện hành.
2569 lượt xem
Ban Biên tập
Cổng thông tin điện tử tỉnh - Sáng 3/11, đồng chí Đỗ Đức Duy - Ủy viên BCH Trung ương Đảng, Bí thư Tỉnh ủy, Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Yên Bái đã có nhiều ý kiến phát biểu và kiến nghị về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Cổng Thông tin điện tử tỉnh Yên Bái trân trọng giới thiệu toàn bộ nội dung ý kiến như sau:Nội dung ý kiến phát biểu:
Nhóm vấn đề thứ nhất là quy định về áp dụng pháp luật. Khi có các quy định khác nhau giữa các luật thì áp dụng quy định của Luật đất đai.
Tôi cho rằng cần cân nhắc kỹ lưỡng quy định này, không nên coi Luật Đất đai là bộ luật gốc mà là một bộ luật chuyên ngành nhưng là bộ luật chuyên ngành lớn có liên quan tới nhiều bộ luật khác. Do đó cần rà soát để bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Đất đai với các luật khác có liên quan. Đối với những nội dung mới điều chỉnh trong Luật Đất đai có tác động đến các luật khác, đề nghị đồng thời bổ sung thêm các điều trong luật này để sửa các luật chuyên ngành khác.
Ví dụ như Luật về quy hoạch xây dựng, đấu thầu nhà ở, kinh doanh bất động sản, lâm nghiệp hay là Luật ngân sách như đại biểu Nguyễn Thành Trung có đề cập. Trường hợp có những vấn đề còn có cách hiểu khác nhau thì giao cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích Luật Đất đai để bảo đảm thực hiện thống nhất với các luật khác bởi vì tôi nghĩ rằng dù chúng ta làm kỹ tới đâu thì vẫn có thể có những vấn đề vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện luật này.
Đồng thời với đó, tôi đề nghị cần tách bạch các chính sách liên quan đến đất đai theo hướng là quy định các chính sách có liên quan đến đất đai theo các bộ luật điều chỉnh các loại chính sách đó mà không nên lồng ghép quy định trong Luật đất đai. Ví dụ như chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở đối với người có công hay chính sách về việc giao đất không thu tiền sử dụng đất trong trường hợp xã hội hóa, các dịch vụ sự nghiệp công… khi chúng ta đưa vào quy định trong Luật đất đai thì dẫn đến méo mó về thị trường đất đai trong nhiều trường hợp dẫn đến những bất cập, thậm chí mâu thuẫn và xung đột lợi ích rất lớn trong xã hội mà rất khó giải quyết.
Nhóm vấn đề thứ hai, liên quan đến lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tôi đồng tình cao với cơ quan soạn thảo về nguyên tắc hệ thống, thời gian, cách thức tổ chức thực hiện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, tôi đề nghị cân nhắc một số nội dung:
Điểm thứ nhất, đó là trong dự thảo luật yêu cầu quy hoạch sử dụng đất thể hiện đến từng thửa đất và trong quy hoạch, kế hoạch phải xác định quy mô địa điểm công trình, dự án cấp quốc gia và cấp tỉnh sử dụng đất vào các mục đích quy định. Tôi cho rằng quy định này là không khả thi trong quá trình áp dụng, nhất là đối với các tỉnh miền núi.
Bởi lẽ, việc thể hiện đến từng thửa đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là rất khó thực hiện, đối với các địa phương miền núi khi chưa hoàn thành xong công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính chính quy phủ kín diện tích đất và xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai.
Thực tế một số công trình, dự án phát triển hạ tầng, nhất là các công trình theo tuyến chỉ mang tính chất định hướng nên rất khó khăn trong việc xác định và thể hiện thông tin chi tiết đến từng thửa đất. Những thông tin này chỉ có thể có được khi khảo sát thực tế, thiết kế hay là lập báo cáo kinh tế kỹ thuật. Thậm chí trong nhiều trường hợp khi thi công một tuyến đường giao thông ở địa bàn miền núi còn phải điều chỉnh hướng tuyến trong quá trình thi công. Như vậy chưa thể hiện thông tin chi tiết đến từng thửa đất trong quy hoạch.
Hơn nữa, tại thời điểm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng chưa thể liệt kê chi tiết quy mô, địa điểm công trình của các dự án cấp quốc gia và cấp tỉnh được mà cơ bản chỉ xác định được chỉ tiêu sử dụng đất theo nhu cầu của từng ngành, từng cấp, hoặc nhóm loại hình dự án cấp quốc gia và cấp tỉnh Vì thế, tôi đề nghị cân nhắc điều chỉnh quy định này theo hướng là danh mục công trình, dự án cấp quốc gia, cấp tỉnh xác định trong quy hoạch, kế hoạch chỉ mang tính chất định hướng, có thể xem xét điều chỉnh, bổ sung trong quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật và khả năng nguồn lực; Việc liệt kê chi tiết về quy mô, địa điểm được xác định trong quá trình chuẩn bị đầu tư và quyết định chủ trương đầu tư.
Ví dụ như một số dự án trọng điểm quốc gia, chẳng hạn như cao tốc Bắc Nam phía Đông thì kể cả khi trình Quốc hội phê duyệt chủ trương đầu tư cũng chưa thể xác định được chi tiết vị trí, quy mô diện tích cần chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu bây giờ luật quy định phải xác định ngay trong quy hoạch sử dụng đất thì rất khó khả thi.
Điểm thứ hai, có quy định trong quá trình tổ chức thực hiện có thể điều chỉnh về quy mô, địa điểm và số lượng dự án, công trình hoặc nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhưng không làm thay đổi về chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất và khu vực sử dụng đất theo chức năng trong quy hoạch sử dụng đất
Tôi cho rằng quy định này là phù hợp và bảo đảm tính linh hoạt trong thực hiện. Tuy nhiên, tôi đề nghị cần nghiên cứu quy định thêm việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch sử dụng đất theo từng khu vực chức năng (giống như điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng) nhưng không làm thay đổi về chỉ tiêu sử dụng đất để linh hoạt trong quá trình tổ chức thực hiện cho cả giai đoạn quy hoạch mà không nhất thiết phải chờ đến kỳ quy hoạch mới được điều chỉnh.
Chẳng hạn như trên địa bàn một phường với chỉ tiêu sử dụng đất cho các loại đất bao gồm đất đô thị, đất cho các công trình thương mại, dịch vụ, đất cho công trình giao thông, văn hóa, giáo dục. Hiện nay theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị có thể điều chỉnh cục bộ, tức là thay đổi vị trí, quy mô một số công trình nhưng tổng thể chức năng chung của đô thị thì không thay đổi. Tôi cho rằng cũng nên quy định theo hướng là có thể điều chỉnh cục bộ quy hoạch sử dụng phù hợp thống nhất với quy hoạch đô thị, miễn sao vẫn phải đảm bảo tổng chỉ tiêu cho các loại đất phải được bảo đảm trong kỳ quy hoạch thì như thế sẽ linh hoạt và dễ thực hiện hơn.
Nhóm vấn đề thứ ba, liên quan đến thu hồi đất. Điều thứ nhất, tôi đồng tình với cơ quan soạn thảo về danh mục cũng như căn cứ thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, cần giải thích rõ thêm từ ngữ “dự án đô thị”, đây là một khái niệm mới; hoặc có thể thay bằng cụm từ như “dự án khu đô thị, dự án khu dân cư, dự án nhà ở” hiện nay đã được định nghĩa và luật hóa trong các luật chuyên ngành khác.
Mặt khác, cụm từ “dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư theo hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông theo quy hoạch” thì cũng cần có cách hiểu rõ ràng, thống nhất, vì thực tế các dự án theo danh mục này cũng đã bao hàm đầy đủ các danh mục như “dự án khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án thương mại dịch vụ”.
Thứ hai, quy định về hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất, tôi đề nghị trình bày rõ hơn trong dự thảo đó là “Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư trừ trường hợp tái định cư tại chỗ, hoặc người có đất bị thu hồi, đồng ý nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở hoặc người có đất bị thu hồi, đồng ý thu hồi đất trước khi bố trí tái định cư”.
Tôi cho quy định như vậy sẽ mở và thuận lợi hơn. Hiện nay trên thực tế ở các địa phương, ví dụ khi thực hiện thu hồi đất để xây dựng một tuyến đường giao thông trong đó có đất ở cần bố trí tái định cư, quá trình thu hồi đất để thực hiện dự án tái định cư cũng bám theo tuyến đường và đó được thực hiện đồng thời với việc thu hồi đất để thực hiện tuyến đường. Nếu như phải làm khu tái định cư trước thì sẽ rất khó khăn, trong nhiều trường hợp không khả thi.
Cho nên trong một số trường hợp chính quyền các địa phương đã thỏa thuận với người dân theo hướng là người dân đồng thuận cho thu hồi đất mà chưa có giao đất tái định cư và hỗ trợ người dân tiền đi thuê nhà cho đến khi ra được giao đất tái định cư theo phương án này vừa thuận lợi cho quá trình thực hiện dự án và cũng thuận lợi cho người dân sống trong thời gian chờ giao đất tái định cư.
Trường hợp quy định bắt buộc phải có khu tái định cư rồi mới thực hiện thu hồi đất thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thực hiện ổn định. Điểm thứ ba, về nguyên tắc bồi thường về đất theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường, tôi nhận thấy quy định như vậy đã tạo sự linh hoạt và bảo đảm việc bồi thường phù hợp với nhu cầu của người có đất bị thu hồi, điều kiện cụ thể của các địa phương. Tuy nhiên, cần được đánh giá tác động kỹ lưỡng hơn đối với chính sách này để bảo đảm việc bồi thường bằng đất khác vì mục đích sử dụng với loại đất thu hồi phải có giá trị tương đương với đất thu hồi để bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi. Theo đó, có thể quy định theo hướng thu hồi đất nông nghiệp thì bồi thường bằng đất trong nhóm đất nông nghiệp. thu hồi đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ thì bồi thường bằng đất trong nhóm đất phi nông nghiệp, như vậy sẽ linh hoạt và thuận lợi hơn.
Điểm thứ tư, về giá đất khi Nhà nước thu hồi đất, tôi đồng tình với nhiều ý kiến các đại biểu phát biểu trước tôi cho rằng nên thống nhất quan điểm đó là nguyên tắc một giá và sát với giá thị trường dù rằng là Nhà nước đứng ra thu hồi đất hay có giao cho doanh nghiệp thỏa thuận với người dân để thực hiện thu hồi đất thì vẫn phải bảo đảm kiểm soát giá của Nhà nước. Thực tế hiện nay nhiều ý kiến cho rằng khi doanh nghiệp thỏa thuận với người dân thì quyền lợi của người dân sẽ được tăng lên và quyền lợi của doanh nghiệp giảm xuống. Thực tế trong trường hợp này thì đúng là quyền lợi người dân có thể được tăng lên nhưng quyền lợi của doanh nghiệp không thay đổi vì quyền lợi của Nhà nước sẽ giảm xuống bởi vì chi phí để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cuối cùng vẫn là Nhà nước chi trả khấu trừ và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.
Như vậy, vấn đề quan trọng nhất trong việc thu hồi đất, tôi đồng ý với các ý kiến của nhiều đại biểu đó là vấn đề giá đất khi thu hồi. Có thể phân biệt ra 2 loại giá một là giá đất khi Nhà nước thu hồi để thực hiện các dự án mục đích phục vụ lợi ích công cộng thì tính theo bảng giá khi thực hiện các dự án về thương mại có tạo ra giá trị gia tăng thì tính theo giá thị trường nhưng Nhà nước vẫn phải kiểm soát giá này, kể cả trong trường hợp doanh nghiệp có thể thỏa thuận với người dân với giá đền bù cao hơn giá nhà nước quy định thì Nhà nước cũng chỉ khấu trừ nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp tương đương với giá mà Nhà nước chấp nhận, chứ không phải doanh nghiệp thỏa thuận giá nào thì nhà nước chấp thuận giá đó, làm sai lệch về thị trường giá đất.
Điểm nữa rất quan trọng đó là giá trị gia tăng từ đất được phân phối như thế nào?
Tôi cho rằng vấn đề này phải là sự quản lý và kiểm soát của Nhà nước để phân phối hài hòa giá trị gia tăng do thực hiện các dự án tạo ra để bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích của chủ đầu tư thực hiện dự án.
Nhóm vấn đề thứ tư liên quan đến quản lý khai thác quỹ đất thì tôi thống nhất với báo cáo thẩm tra của ủy ban Kinh tế đó là băn khoăn với quy định “Tổ chức Phát triển quỹ đất được cho các tổ chức, cá nhân thuê ngắn hạn để khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả theo quy định của Chính phủ.
Tôi cho rằng quy định này chưa thực sự phù hợp với thẩm quyền giao, cho thuê đất đã được quy định tại các điều khác của dự thảo luật dễ dẫn đến việc lợi dụng cho thuê đất theo hình thức này để tránh đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất cho nên đề nghị hết sức cân nhắc chính sách này.
Nhóm vấn đề thứ năm, liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay trong dự thảo quy định việc cho phép đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tôi cho rằng quy định này không khả thi và tiềm ẩn nguy cơ khiếu nại, khiếu kiện rất cao do chưa bảo đảm khả năng giải phóng mặt bằng để bàn giao đất cho nhà đầu tư cũng như thiếu quy định cụ thể về thời điểm tính tiền sử dụng đất. Thực tế trước đây cũng đã có giai đoạn Nhà nước thực hiện đấu giá đất khi chưa hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, sau đó khi triển khai thực hiện dự án do những vướng mắc khác nhau, không giải phóng trọn vẹn được mặt bằng hoặc giải phóng chậm muộn, cho nên người trúng đấu giá đất, khiếu kiện, đặc biệt là lúng túng trong việc xác định giá đất. Bởi vì nguyên tắc của chúng ta giao đất tại thời điểm nào thì tính giá đất tại thời điểm đó Như vậy sẽ ảnh hưởng đến việc xác định giá đất so với thời điểm đấu giá. Ngoài ra, quy định phải được 100 % người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Điểm thứ hai, việc sau khi đấu giá quyền sử dụng đất lại không cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu của công trình, hệ số sử dụng đất là chưa phù hợp với thực tiễn triển khai dự án. Ngoài ra, chưa thống nhất với việc cho phép tính lại tiền sử dụng đất chênh lệch khi được điều chỉnh quy hoạch. Vì thực tế trong chiều nhiều trường hợp địa phương chúng tôi thấy khi chúng ta đưa ra đấu giá theo một chủ trương đầu tư đã được phê duyệt trước nhưng trong quá trình thực hiện thấy chủ trương đầu tư ấy có những nội dung chưa thực sự phù hợp. Nhà đầu tư có đề nghị được điều chỉnh chủ trương đầu tư trên nguyên tắc vẫn bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhưng có điều chỉnh một số chỉ tiêu. Trong trường hợp này Nhà nước sẽ tính toán lại nghĩa vụ tài chính về đất đai thì như thế sẽ phù hợp và linh hoạt cho cả Nhà nước và cho cả nhà đầu tư.
Điểm thứ ba, cần nghiên cứu bổ sung thêm một khoản về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo từng giai đoạn của dự án đối với diện tích đã giải phóng mặt bằng để bảo đảm tiến độ thi công. Hiện nay quy định trong dự thảo luật theo hướng là phải giải phóng toàn bộ đất dự án thì mới bàn giao. Như vậy có thể thời gian kéo dài cũng gây lãng phí khi diện tích đã giải phóng được mà chưa đưa vào sử dụng Chúng tôi kiến nghị điều chỉnh theo hướng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo từng giai đoạn của dự án đối với diện tích đã giải phóng mặt bằng để bảo đảm tiến độ thi công.
Ngoài ra, về thẩm quyền quy định về giá đất, tôi đề nghị bổ sung thêm quy định UBND cấp huyện được xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm tinh thần đẩy mạnh phân cấp về việc quy định về Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất, tôi đề nghị sửa đổi theo hướng là lãnh đạo UBND tỉnh là Chủ tịch Hội đồng như hiện nay thay vì quy định là Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng. Vì trên thực tế tham gia Hội đồng đều là lãnh đạo các sở, ngành.
Vấn đề cuối cùng liên quan đến chuyển tiếp, tôi cho rằng khi áp dụng luật mới thì có rất nhiều trường hợp phải xử lý chuyển tiếp liên quan đến quy trình, thủ tục thực hiện các dự án theo Luật đất đai năm 2013, Luật đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản kể cả về thẩm quyền và về trình tự, thủ tục. Cho nên tôi đề nghị rà soát để quy định đầy đủ, chi tiết các nội dung về xử lý chuyển tiếp đối với bộ luật này để đảm bảo không ảnh hưởng đến quá trình thực hiện các dự án đang triển khai thi hành các quy định hiện hành.